Пандемия ускорила кризисные процессы на рынке недвижимости

Что сегодня происходит в сфере недвижимости и чего следует ожидать в дальнейшем, рассказывает сертифицированный аналитик РГР РОСС RU ААРН 43.006, руководитель ООО «Регистрационное бюро» Карина Себелева.

dsc_3331_%d1%81%d0%b5%d0%b1%d0%b5%d0%bb%d0%b5%d0%b2%d0%b0_%d0%be%d1%82%d0%bf%d1%80%d0%b0%d0%b2111— Вторая неделя марта текущего года ознаменовалась проседанием фондовых рынков, ростом курса доллара и евро, и, соответственно, падением рубля. Этот факт стал причиной для паники, в том числе и на рынке недвижимости. Но для начала давайте разберемся, с чем мы подошли к 2020 году?

– Согласно данным, полученным на основании анализа продаваемых на порталах по недвижимости Кирова объектов (специалисты отдела аналитики нашего Регбюро, ежемесячно аккумулируют информацию о статистике цен), средняя стоимость квадратного метра квартир-хрущевок на январь 2020 года составила 34969,8 тысяч рублей, за год цена упала на 3,6%. Новые планировки (дома 80-90 годов) – цена «квадрата» на январь 2020-го – 42695,4 тысяч рублей, снижение – на 4%, преимущественно за счет трехкомнатных (-3,3%).

Это был тренд 2019 года. Потребитель стал останавливаться на двухкомнатной квартире при покупке, а владельцы «трешек» стали от них освобождаться из-за высоких коммунальных платежей. Индивидуальные планировки на вторичном рынке – здесь прошла существенная коррекция вниз на 5,57%, цена квадрата составила 54391,8 тысяч рублей, кстати, тоже за счет тех же трехкомнатных.

— То есть 2019 год показал в общем цикле рынка стадию насыщения после стадии активного роста?

– Совершенно верно. Объем предложений на вторичном рынке в 2019 году вырос по наблюдениям профучастников рынка, цены на «первичку» подросли, на вторичку, как я отметила выше, несущественно, но снизились, в общем, в пределах 5%, что говорит о стагнировании и ожидании перелома тренда.

— Перемены начались уже в начале 2020 года, особенно это стало видно в марте…

– Валютные колебания, которые встретил рынок в начале марта, классически откликнулись бурным ростом активности покупателей. После мартовских праздничных выходных дней количество звонков по объектам и обращений к риэлторам выросло на 20-25% в течение трех недель по сравнению с февральским периодом. Но, к сожалению, зафиксировать рост продаж в сделках в марте многие не успели: пандемия коронавируса начала блокировать поток.

С середины месяца отдельные управляющие компании ЖКО перешли на ограниченный режим работы, что тормозило подготовку документов к сделкам, а последние два дня марта и вовсе МФЦ, РКЦ, ипотечные отделы банков приостановили прием документов.

Апрель встретил нас введением нерабочих дней, осознанием неопределенности ситуации более широким кругом потребителей. Часть продавцов приостановила показы своих объектов из-за эпидемиологической ситуации, количество же поступающих звонков от потенциальных покупателей в первую неделю апреля перешло в «режим выходного дня», снизившись практически в 2,5 раза по сравнению с активным мартом. Вторая и третья неделя апреля количество звонков снова стало увеличиваться, покупатели просматривали объявления, запрашивали онлайн показы, записывались на просмотры после окончания карантина.

— Эксперты говорят о цикличном развитии рынка…

– Если смотреть на фундаментальный анализ, то рынок недвижимости развивается именно циклично. Мы вывели для себя 6-летние циклы развития кировского рынка с 2006 года (подробный график можно найти на нашем сайте). Причины кризисов– разные, но повторяемость процессов и психологии на рынке схожа. Так, пройдя стадию кризиса в 2015 году (аналогично с 2009 годом), рынок вышел на стабилизацию и восстановление в 2016 году (аналогично было в 2010 году).
В 2017-м (2011 год) была стадия умеренного роста, в 2018-м (как и в 2012 году) – период активного роста. 2019 год, дальше по аналогии с 2013 годом – период насыщения рынка, его стагнация. А вот 2020 год, как 2008 и 2014– год ожидаемой коррекции на биржевых рынках, приносящий предкризисный всплеск активности. Что-то сродни понятию «dad cat bounce» на биржевом рынке, который обозначает ложный отскок рынка, после которого спрос и цены (с временным лагом в несколько месяцев) продолжают движение вниз.

Именно на этом паническом отрезке цикла, когда объем предложений тает ежедневно, а новые поступают на 10% дороже, чем было неделю до того, совершаются необдуманные покупки. Так было в конце 2008 года и 2014 года в Кирове. Сверхспрос «съедается» на месяцы вперед. Активную стадию кризиса на рынке жилья согласно циклам можно было ожидать в 2021-м, как обычно, с отсрочкой от общего кризиса, но пандемия ускоряет процессы, а цена нефти делает коррекцию в экономике более глубокой.

— В настоящее время практически весь бизнес поставлен на паузу. Не обрушит ли это рынок жилья?

– Если ситуация не затянется, мы ждем, что отложенный спрос периода карантина должен выйти на рынок: люди продолжат вкладывать средства со снятых счетов в квадратные метры, при этом господдержка ипотеки «подстегнет» активность в отношении новостроек.
Самое время – продавать. Дальше, как я говорила выше, в рамках цикла, ждет снижение покупательского спроса, и, с небольшой отсрочкой реакция продавцов вниз, на встречу к цене спроса. Воздержимся от каких-либо прогнозов на долгосрочный период и процентных показателей, потому что в таком состоянии мы никогда не жили.

— Какие-то позитивные, поддерживающие факторы есть?

– На данный момент можно сказать, что глубина и время парализации бизнеса и дохода домохозяйств разнится по регионам. В каком объеме предприятий Кирова начались необратимые процессы, а каким предприятиям просто нужна поддержка и время на восстановление – сейчас пока рано оценивать. Для рынка жилья, кроме негативного фактора снижения доходов населения, есть все-таки и положительный момент. Основная масса сделок в Кирове – это базовый спрос (наследства, размены, первое жилье и т.д.), доля инвесторов невелика в общем объеме, чтобы схлынуть и обрушить рынок. Сейчас сильнее страдают туристические регионы с развитым арендным бизнесом.

Однозначно рынок находится в более выгодном состоянии по сравнению с 2015 годом. На январь 2015-го ставка ЦБ составляла 17%, это просто заблокировало ипотеку. На данный момент она всего 6%. Есть заявления от том, что ЦБ будет рассматривать снижение ставки как основной сценарий. При этом объем ипотечных сделок на рынке – от 60 до 70% от общего объема.

Второй позитивный момент: цены на жилье сейчас ниже. На начало 2015 года «двушку» новой планировки в кирпичном доме отдавали за 2 млн 600 тыс. рублей, в марте текущего года такой тип жилья можно найти за 2 млн 200 тыс. рублей, то есть купить по оптимальным ценам и по исторически низкой ставке.

Третий плюс – рынок недвижимости, как системообразующий в экономике страны, в первых рядах оказания помощи. И это успокаивает. Сегодня есть и семейная ипотека, и жилищные сертификаты и др. Поступают и новые виды поддержки. Так, заблаговременно, в январе 2020 года вышла обновленная программа маткапитала (материнский (семейный) капитал (МСК) в объеме 466 617 рублей при рождении первого ребенка, МСК на второго ребенка – 616 617 рублей, при рождении третьего ребенка государство «гасит» за семью 450 тысяч рублей ипотечного кредита). Но возможно будет ужесточение требований к документам.

И буквально на днях президент заявил о льготной ипотеке 6,5% на весь период кредитования, что уже вызвало всплеск интереса со стороны покупателей (кстати, благодаря программам субсидирования ставки на рынке новостроек в 2015 году рынок вместе с сильными профучастниками выжил). Правда есть опять одно «но»: возможно произойдет увеличение первоначального взноса. Говоря о новостройках, цены на них в ближайшее время не должны дать сильную коррекцию, им особо падать некуда, но возможно увеличение акционных предложений. Детально по рынку же новостроек ситуацию можно будет комментировать чуть позже.

— Чего можно ожидать после того, как страна переживет пандемию…

— Основное сказано выше, но можно добавить ожидаемые тенденции:

  • Спрос на частную жизнь в виде собственного дома или хотя бы дачи,
  • Увеличение на рынке залоговых квартир,
  • «Сбрасывание» недвижимости, обращение к услугам срочного выкупа,
  • Обмен в сторону уменьшения площади жилья.

Только после наступления определенности можно будет говорить о четких тенденциях рынка. Мы можем провести обзор рынка коммерческой недвижимости в текущих реалиях. А пока решаем новые задачи, которые ставят нам наши клиенты.

*Текущие показатели, цифры и ставки, показаны на момент публикации на сайте.

ООО «Регистрационное бюро»,
г. Киров, ул. Спасская, 8,
тел. (8332) 77-80-19,
e-mail: 445295@regburokirov.ru,
сайт: www.regburokirov.ru.